Как «блокировка» ипотечного кредита влияет на весь рынок жилья

Aug 28, 2023

АЙЛСА ЧАНГ, ВЕДУЩАЯ:

Средняя ставка по ипотеке на дом в США превышает 7%. Это самый высокий уровень за более чем два десятилетия. В результате многие домовладельцы остаются в своих нынешних домах вместо того, чтобы покупать новое жилье и брать ипотечный кредит с гораздо более высокой ставкой. Уэйлин Вонг и Дариан Вудс из нашего ежедневного экономического шоу «Индикатор от планетных денег» объясняют, как это решение повлияет на весь рынок жилья.

ДЭРИАН ВУДС, BYLINE: Подавляющее большинство домовладельцев в США имеют 30-летнюю фиксированную ипотеку. Они получают одну процентную ставку в тот момент, когда берут деньги взаймы, и эта ставка остается неизменной в течение 30 лет. И это делает ипотечный рынок США довольно уникальным.

ВЕЙЛИН ВОНГ, BYLINE: И у 30-летней фиксированной ипотеки есть свои преимущества. Джулия Фонсека — профессор Колледжа бизнеса Гиса Университета Иллинойса в Урбана-Шампейн. Она говорит, что 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой защищает людей от повышения процентных ставок, но когда ставки повышаются и домовладелец хочет переехать...

ДЖУЛИЯ ФОНСЕКА: Это увеличит финансовые затраты на переезд, потому что вам придется погасить этот кредит по очень низкой ставке и взять новый по гораздо более высокой ставке. Мы хотели спросить, как это влияет на заемщиков? Почему это имеет значение? И я думаю, что одна из причин, по которой нам обязательно следует об этом заботиться, заключается в том, что это влияет на других людей.

ВУДС: Джулия исследовала эти эффекты для рабочего документа, опубликованного ранее в этом году. Она является соавтором статьи вместе с Лу Лю, профессором Уортонской школы Пенсильванского университета. И они изучили данные о миллионах ипотечных заемщиков в период с 2010 по 2018 год. Они изучали влияние блокировки ставок по ипотечным кредитам на рынки жилья и рынки труда.

ВОНГ: На здоровом рынке жилья есть начинающие домовладельцы, покупающие стартовые дома, и нынешние домовладельцы, которые переходят из стартовых домов на что-то более хорошее или, может быть, они переезжают в поисках возможностей трудоустройства.

ВУДС: Но при фиксировании ставок по ипотечным кредитам нынешние домовладельцы не переезжают, потому что им придется отказаться от низкой ставки в пользу высокой.

ВОНГ: Фактически, Джулия и ее соавтор обнаружили, что на каждый процентный пункт увеличения ставок по ипотеке скользящие ставки снижаются на 9%.

ВУДС: Число переезжающих людей существенно сократилось, а это значит, что на продажу выставлено меньше домов. И это сокращение предложения может поддерживать высокие цены на жилье, по крайней мере, в краткосрочной перспективе.

ФОНСЕКА: Если никто не выставляет свои дома на продажу, это затрагивает не только человека, который не покупает дом получше. Это может повлиять на тех, кто впервые покупает жилье и не может найти дом для покупки. И это может даже быть фактором, объясняющим, почему цены на жилье в США не сильно снизились, в то время как в других странах мы действительно наблюдаем снижение цен на жилье.

ВОНГ: Джулия и ее соавтор обнаружили, что привязка к ипотеке приводит к тому, что меньше людей переходят на более высокооплачиваемую работу.

ВУДС: Другими словами, работник может отказаться от работы, которая лучше оплачивается или лучше соответствует его навыкам, потому что финансовые затраты на переезд перевешивают эти преимущества. А когда эти индивидуальные решения суммируются по всей экономике, это может нарушить бесперебойное функционирование рынков труда.

ФОНСЕКА: Это может помешать работникам найти лучшую работу. Это может помешать компаниям найти лучших работников.

ВОНГ: Джулия говорит, что есть несколько способов облегчить привязку к ипотеке. Отрасль могла бы рассмотреть возможность предоставления портативных ипотечных кредитов. Именно здесь домовладелец может перенести условия существующего кредита на новую недвижимость. Это распространено в некоторых странах за пределами США.

ВУДС: Дариан Вудс.

ВОНГ: Вэйлин Вонг, NPR News. Стенограмма предоставлена ​​NPR, авторские права NPR.

Стенограммы NPR создаются подрядчиком NPR в сжатые сроки. Этот текст может быть не в окончательной форме и может быть обновлен или исправлен в будущем. Точность и доступность могут различаться. Авторитетной записью программ NPR является аудиозапись.